I- Đặc điểm đất đai và pháp luật đất đai Việt Nam.
1- Đất đai- một loại tài sản rất có giá trị thuộc sở hữu toàn dân.
Điều 17 Hiến Pháp 1992 của Việt Nam quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.”
Điều này được tái khẳng định tại khoản 1, điều 5 Luật Đât đai 2003 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.Với việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng như cùng với Trung Quốc sáng tạo ra khái niệm “ quyền sở hữu quyền sử dụng đất” thay vì “ quyền sở hữu đất” như các nước khác trên thế giới.Đây cũng là một đặc điểm riêng biệt mà khi nghiên cứu về chính sách và pháp luật đất đai nói riêng ( tài sản nói chung) ở Việt Nam hiện nay rất đáng lưu ý.
2- Định giá đất đai ở Việt Nam
Theo các quy định về định giá đất, ở Việt Nam hiện nay có các phương pháp sau: (i) Phương pháp so sánh trực tiếp; (ii) Phương pháp thu nhập; (iii) Phương pháp chiết trừ; (iv) Phương pháp thặng dư.Tuy vậy, nhìn chung khi tiến hành các giao dịch đất đai, người ta vẫn chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp mà mấu chốt của nó là xác định vị trí tương quan của thửa đất theo các số liệu: nhóm đất,phân vùng đất, phân hạng đất, khu vực. Trong các thông tin đầu vào này, người ta dựa vào một tiêu chí rất quan trọng là mối quan hệ của nó với những con đường giao thông chính mà thường loại có giá trị cao nhất là có mặt tiền giáp trục đường.Đây là mộ trong những tiêu chí quan trọng để xác định một mảnh đất có “đắc địa” hay không?
Trong khuôn khổ bài viết nhỏ này, chúng ta thống nhất rằng khái niệm một mảnh đất “đắc địa” là một mảnh đất mà khi đem giao dịch, được định giá và mua bán với giá rất cao.Nói vậy cũng thật mơ hồ nhưng thực tế giá trị của một mảnh đất trên thị trường phụ thuộc rất nhiều yếu tố như diện tích, hướng, tương quan mặt tiền với trục đường, chiều rộng đường vào, hình dáng mảnh đất, vị trí của mảnh đất trong tổng thể chung, thông tin quy hoạch, các yếu tố thuộc về phong thủy, văn hóa, tín ngưỡng,…vì vậy, để nghiên cứu hành vi bán các mảnh đất đắc địa của chính quyền các địa phương, ta sẽ hiểu thống nhất khái niệm như trên và quy việc nghiên cứu chủ yếu dưới góc độ kinh tế.
II- Những yếu tố chính tác động
Để lý giải nguyên nhân của hiện tượng này, chúng ta phải xuất phát từ một quy luật rất phổ quát của kinh tế học, đó là quy luật cung- cầu.Nghĩa là,người mua cũng có nhu cầu mua lớn và người bán cũng có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.
1- Tâm lý của người Á Đông
Trước khi xét đến các nguyên nhân của việc tại sao chính quyền địa phương lại “mặn mà” với việc bán các mảnh đất “đắc địa” như vậy, thì trước tiên cần nói đến yếu tố rất quan trọng làm cho cầu nhà đất của người dân rất lớn đó là tâm lý tích trữ qua đất đai nói riêng và bất động sản nói chung của người Á Đông và người Việt Nam nói riêng.
Đối với người Việt Nam, bao giờ cũng vậy “ có an cư thì mới lạc nghiệp”, chính vì vậy mảnh đất và ngôi nhà có ý nghĩa đặc biệt, có khi là đích phấn đấu cả đời của họ.Cũng không phải ngẫu nhiên mà tâm lý người Việt Nam đều thích ở nhà riêng gắn liên với đất của mình hơn là ở các loại nhà kiểu chung cư mặc dầu tâm lý sở hữu riêng không phải là yếu tố duy nhất.( Những nguyên nhân khác có thể kể là các quy định pháp luật hiện nay về chung cư chưa thật đầy đủ nên xẩy ra nhiều tranh chấp (1); việc ở nhà chung cư người dân sẽ chỉ sở hữu một diện tích sàn cố định,trong khi có đất họ có thể xây thêm tầng để tăng diện tích sàn khi có nhu cầu,…).
Ngoài tâm lý tích trữ, tâm lý để lại tài sản cho con cháu đời sau, cũng như có một ít tài sản tặng cho con cháu khi chúng lập gia đình riêng, lập nghiệp,… cũng là một yếu tố không kém phần quan trọng góp phần tăng cầu đất đai của người dân. Khác với văn hóa và trình độ phát triển của người phương Tây, người Việt Nam hầu như khó lòng để lại cho con loại sản nghiệp gia đình kiểu: công ty thương mại; thương hiệu mang tính gia đình, dòng họ;cổ phiếu, chứng khoán…mà đa phần là tài sản dưới dạng tiền mặt, bất động sản và vàng.Để lý giải điều này thật ra phải xem xét nhiều yếu tố về kinh tế, văn hóa, xã hội đặc trưng của xã hội Việt Nam và tất nhiên cũng không phải là không có những ngoại lệ.Với hiểu biết của mình, tôi chỉ dám đưa ra một ý kiến nhỏ của cá nhân,
(1) Điển hình là các vụ tranh chấp ở khu The Manor (Hà Nội), chung cư Botanic Tower (TP Hồ Chí Minh),….
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
đó là người Việt Nam không có truyền thống kinh doanh, buôn bán thương mại lâu đời như người phương Tây cũng như các quốc gia láng giềng như Ấn Độ, Trung Quốc, Mã Lai,… .Ngay cả những gia đình buôn bán, thương nhân cũng thích con cái họ trở thành công chức nhà nước, cử nhân, bác sỹ, luật sư, …hơn là nối nghiệp thương nhân của gia đình.Chính vì thế, không gì tốt hơn là để lại cho con tài sản dưới dạng bất động sản, vàng, tiền và đất đai là một lựa chọn thường gặp nhất.
Đi xa hơn một chút, nếu xét dưới góc độ kinh tế, hiện nay có ba “kênh” chính mà người dân có thể “tích trữ” của cải vừa tham gia đầu tư đó là : đất đai, vàng và chứng khoán.Tuy vậy, xét trên yếu tố an toàn thì chứng khoán là kênh đầu tư mạo hiểm nhất.Khi công ty mà họ sở hữu chứng khoán hoạt động sản xuất kinh doanh kém hiệu quả hay bất kỳ một lý do gì đó mà chứng khoán công ty này giảm giá hay mất giá, nguy cơ về việc cầm trong tay một mớ giấy lộn là không tránh khỏi.Trong khi đấy, vàng và đất đai là hai loại tài sản khá an toàn ( ít ra là so với chứng khoán).Giử sử rằng giá vàng hay đất đai trên thị trường có xuống đến mức thấp nhất thì ít ra họ vẫn còn mảnh đất hay thỏi vàng, không bán đi có thể sử dụng vì các mục đích khác.Theo nhận định chung của giới đầu tư, “bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất“ ( 2) trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùng xuống và nhà đầu tư lúng túng không biết "đổ" tiền vào đâu. Mặc dù có những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giới đầu tư gặp khó khăn về tính thanh khoản, nhưng xem xét về diễn biến quá trình từ trước đến nay thì biểu đồ của thị trường này vẫn ổn định.
Đương nhiên nhu cầu, thói quen hay văn hóa là một chuyện, nhưng việc để có thể đầu tư hay tích trữ vào đất đai lại là một chuyện khác.Có thể nói để làm được điều này, cần một điều kiện đủ là khả năng tài chính, khả năng thông tin,…Lý giải những yếu tố khác này, sẽ được xét kỹ ở những phần sau, chúng sẽ trả lời những câu hỏi ví dụ như: tại sao quan chức trung ương và địa phương lại là những người hay mua những mảnh đất đắc địa ấy, tại sao các địa phương lại sốt sắng bán những mảnh đất ấy đến thế?....
2- Yếu tố đầu cơ
Nếu như văn hóa tích trữ của cải dưới dạng đất đai là một trong những yếu tố làm tăng cầu đất đai của người dân một cách “bền vững”, thì yếu tố đầu cơ chính là yếu tố quan trọng nhất làm cho cầu đất đai nói riêng, bất động sản của Việt Nam- đặc biệt là các đô thị lớn- tăng lên nhanh chóng và làm méo mó cả sự vận hành cũng như phát triển thị trường bất động sản
(2) Vũ Lê, Địa ốc an toàn hơn vàng, ngoại tệ và chứng khoán, truy cập vào ngày 29/11/2009 lúc 09h:31 (GMT +7) tại: http://tintuconline.vietnamnet.vn/vn/print/batdongsan/419680/index.html
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Do khuôn khổ bài viết, chúng tôi không có ý định đi sâu phân tích về yếu tố này.Chỉ xin nhấn mạnh, yếu tố đầu cơ là một trong những yếu tố làm cho những mảnh đất đắc địa hầu hết rơi vào tay những người không thật sự có nhu cầu về đất đai, không có nhu cầu muốn cải thiện chỗ ở nhưng lại có điều kiện về tài chính và thông tin để kiếm lời.Tất nhiên, yếu tố đầu cơ sẽ không thể đóng góp mạnh mẽ như vậy nếu không có sự giúp sức vô cùng đắc lực của một chính sách thuế thu nhập bất động sản vừa thiếu, vừa yếu hiện nay, cũng như có yếu tố của sự can thiệp về chính trị, nạn tham nhũng…
Mặc dù luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã quy định rất rõ người bán phải chịu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực tế người mua thường phải nộp khoản thuế này khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.Cộng với giá mua đất vốn đã “ trên trời”, người mua phải chịu chi phí khi đăng ký chuyển quyền tài sản cũng như mọi rủi ro khác.Điều này cũng góp phần dẫn đến tình trạng mua bán trao tay xuất phát từ tâm lý ”ngại chi phí”.Từ đây hình thành một thói quen và một thị trường giao dịch ngầm.Theo thống kê chưa chính thức, năm 2008, số lượng giao dịch ngầm trên thị trường nhà đất, nhất là tại các đô thị lớn chiếm tới 70-80%.Tại khu vực nông thôn tình trạng mua bán trao tay khá phổ biến.Chính thói quen này làm cho việc kiểm soát đầu cơ, làm giảm sự thao túng thị trường là rất khó khăn.Nó là nguyên nhân sâu xa gây nên hiện tượng đất đai tập trung vào tay một số nhóm nhỏ người mà nhà nước hay xã hội đều chẳng được lợi gì.
3- Sự can thiệp của chính trị và sự thiếu minh bạch của pháp luật.
Bao giờ nói đến chuyện can thiệp về chính trị vào đời sống kinh tế xã hội cũng là một vấn đề “nhạy cảm” ở Việt Nam.Thế nhưng đây là một điều mà hầu như mọi người đều biết và gần như ngầm hiểu.Hiển nhiên, đất đai là một loại tài sản rất có giá trị, vì thế thật khó mà tránh khỏi việc những cánh tay chính trị vươn dài tới chúng.
Thường gặp nhất hiện nay vẫn là việc can thiệp hay lợi dụng thông tin quy hoạch.Mà để có nguồn thông tin này, thường phải là những người hay nhóm người có mối quan hệ đặc biệt với những người có chức năng liên quan đến quy hoạch.Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, đất đai nói riêng thiếu nguồn thông tin chính thống và khách quan.Chính việc công khai các thông tin về quy hoạch chưa triệt để, rõ rang.Điều này thúc đẩy mạnh tình trạng đầu cơ bất động sản khi một số ít thành phần nắm được các thông tin quy hoạch để rồi” đi tắt đón đầu”, đầu cơ kiếm lợi nhuận.Mặt khác, nó làm chi phí giao dịch tăng cao nếu người dân có nhu cầu để tham gia vào các giao dịch liên quan đến bất động sản.Trước khi tham gia vào một giao dịch, các bên tham gia rất cần thông tin về nguồn gốc,quy hoạch, tình trạng sở hữu,sử dụng, tranh chấp, thế chấp nếu có, nhưng việc này khó như ”tìm đường lên trời”. Bên cạnh đấy, ở Việt Nam các loại giấy chứng nhận sở hữu bất động sản như giấy hồng, giấy xanh cấp rất phức tạp.Và nếu không có những thứ giấy chứng nhận đó thì người ta không thể nào hợp thức hóa các tài sản. Mà khi không hợp thức hoá được thì giao dịch tài sản đó thường dễ nằm ngoài luồng, không thể kiểm soát được. Từng người sẽ phải tốn kém nhiều chi phí để bảo đảm cái an toàn của mình trong giao dịch.Việc thiếu thông tin này, làm cho tính thanh khoản của thị trường yếu đi xét ở cả hai khía cạnh: người mua khó mua, người bán cũng khó bán và hậu quả là “đất đẹp” rơi vào tay các “ đại gia”- những người có khả năng và có đầy đủ thông tin và chính quyền địa phương cũng rất nhiệt tình bán cho những người mà họ có quan hệ “quen biết” vì chẳng ai lại dại đi “làm ăn” với “người lạ”!
4- Tình trạng tham nhũng và nạn rửa tiền.
Hiện nay, tham nhũng là một trong những nội lực cản trở sự phát triển kinh tế và cải thiện công bằng xã hội tại Việt Nam.
Tham nhũng liên quan đến đất đai là một trong những loại tham nhũng phổ biến và ngày càng tinh vi gây bất bình cho nhân dân cũng như gây mất ổn định xã hội.Các vụ tham nhũng liên quan đến đất đai như vụ ở Quán Nam, Đồ Sơn ( Hải Phòng), chia chác đất đai ở Đông Vĩnh, Hưng Hòa…(Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An)… Điều đáng chú ý là hầu hết các vụ việc tham nhũng đất đai đều không được các cấp chính quyền kiểm tra, phát hiện mà chỉ bị phanh phui khi có yêu cầu của cấp trên hoặc phát hiện của báo chí.Chính nhờ nắm trong tay quyền lực công mà chủ yếu là thông qua việc quy hoạch, thông tin quy hoạch một nhóm cán bộ tham nhũng đã lợi dụng chúng để có được những mảnh đất đắc địa.
Ngoài các vụ tham nhũng đất đai của cán bộ chính quyền địa phương hay trung ương theo cách truyền thống nghĩa là chia chác nhau đất đai, hay thậm chí tiền bán đất đai,…thì có một tầng sâu hơn nữa và đang phổ biến hiện nay là việc rửa tiền qua mua bán, tích trữ đất đai cũng như qua các dự án liên quan đến đất đai.
Điều này không có gì là mới, Ngân hàng Thế giới (World Bank) đã từng đưa ra cảnh báo: “Việt Nam đang trở thành mục tiêu của hoạt động rửa tiền vì hệ thống thanh tra, giám sát, hệ thống kế toán và tìm hiểu khách hàng của các ngân hàng còn kém phát triển; mức độ sử dụng tiền mặt và các luồng chuyển tiền không chính thức khá lớn khiến cho việc kiểm soát các giao dịch, thanh toán trở nên khó khăn.”
Quan sát tình hình kinh tế Việt Nam những năm gần đây, chúng ta dễ dàng nhận ra thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán là hai thị trường mà tốc độ phát triển của chúng rất khó dự đoán, dễ đi từ trạng thái phát triển nóng chuyển sang đóng băng và ngược lại. Không đi sâu vào diễn biến của hai thị trường này, nhưng nhìn chung chỉ số VN –Index của thị trường chứng khoán liên tục tăng cao trong năm 2007 và đầu năm 2008. Tương tự thị trường bất động sản cũng tăng cao trong nửa cuối năm 2007 cho đến nay là cuối năm 2009, mặc dầu có những dấu hiệu chững lại và có giảm nhẹ nhưng giá đất và căn hộ ở các thành phố lớn, các khu vực “nóng” giá đất vẫn rất cao và hầu như không theo một quy luật nào hết.Điển hình là giá đất tại Hà Nội và vùng lân cận rất đắt. Ước tính gần đây cho thấy giá một mét vuông đất ở Hà Nội hoặc các tỉnh lân cận cao gần bằng Nhật Bản, trong khi thu nhập quốc dân đầu người chỉ chưa bằng 2% của nước Nhật Bản chật hẹp! ( 3) Điều này cho thấy có một luồng tiền rất lớn đã đổ vào thị trường này nhưng việc kiểm tra nguồn gốc của lượng tiền này không được quan tâm đúng mức. Đối với thị trường bất động sản, những mảnh đất hay căn hộ trị giá cả tỷ đồng, nhưng đa số đều thanh toán bằng tiền mặt, tuy vậy hoạt động điều tra, phân tích các giao dịch này chưa được thực hiện.
Mặc dù hiện nay, đi đôi với công tác phòng chống tham nhũng, thì Việt Nam cũng đã có những cố gắng nỗ lực lớn trong việc chống rửa tiền .Cụ thể là ngày 7/6/2005, chính phủ ban hành Nghị định số 74/2005/NĐ-CP về phòng chống rửa tiền (có hiệu lực từ ngày 1/8/2005). Đây là văn bản pháp luật đầu tiên quy định riêng về loại tội phạm rửa tiền và phân công trách nhiệm đối tượng phòng chống loại tội phạm mới này, cũng là một bước đi đầu tiên nhằm tạo hành lang pháp lý cho quá trình chống lại các hoạt động rửa tiền.Tuy vậy, bất động sản vẫn là một kênh rửa tiền phổ biến hiện nay, đặc biệt là tiền từ tham nhũng.Qua điều tra của chúng tôi, việc rửa tiền qua bất động sản mà đặc biệt là đất đai thường nằm ở khâu thứ ba, tức khâu cuối cùng của hoạt động rửa tiền. Cụ thể xin xem bảng dưới đây:
| Quy trình cơ bản của hoạt động rửa tiền có ba đọan: - Giai đoạn thứ nhất: Phân phối nguồn tiền từ các hoạt động phi pháp vào các định chế tài chính mà không bị phát hiện bởi các cơ quan luật pháp. Các tội phạm rửa tiền thực hiện đầu tư phân tán bằng cách chia các khoản “tiền bẩn” thành nhiều khoản tiền nhỏ dưới mức quy định. |
(3) Nhóm Nghiên cứu: Nguyễn Đình Cung, Phạm Anh Tuấn, Bùi Văn, David Dapice, Lịch sử hay chính sách: tại sao các tỉnh phía Bắc không tăng trưởng nhanh hơn, chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| - Giai đoạn thứ hai: Tiền được chuyển từ tổ chức tài chính này sang tổ chức tài chính khác để che giấu nguồn gốc và chủ sở hữu của tiền. Thực chất đây là quy trình tạo ra một chuỗi các giao dịch nhằm mục đích che đậy các nguồn tiền từ các hoạt động phi pháp và làm cho chúng ngày càng xa nguồn gốc ban đầu. - Giai đoạn thứ ba: Tiền được đầu tư vào những hoạt động kinh doanh hợp pháp. Tiền sẽ được phân phối trở lại vào nền kinh tế với nguồn gốc không thể tìm ra được dấu vết của chúng. Giai đoạn này được tiến hành bằng các hành vi tiêu dùng, đầu tư vào các doanh nghiệp và đầu tư tài chính. Thủ đoạn của chúng lúc đầu thường chuyển đổi sang chi phí trên quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng để tạo cho chúng vỏ bọc uy tín, làm ăn có lãi, tài trợ từ thiện, trả lương hộ, đóng góp xây dựng hoặc mua bất động sản, mua ô tô đắt tiền, xây dựng các công trình,… Sau đó bán lại để thu tiền, hay đóng góp cổ phần vào các công ty lớn, sau đó chuyển nhượng cổ phần. |
Như vậy, nguồn tiền thu lợi từ các hoạt động phi pháp đã được dùng để mua các loại bất động sản và từ đây, chúng sẽ được chuyển đi theo các con đường khác nhau.Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hay cụ thể là những mảnh đất có giá trên 1.000 USD/1m2, là kết quả của việc “tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục nhiều năm, đời sống được cải thiện và người dân có tích lũy”(4), tuy vậy với thu nhập bình quân là 1024 USD/ người/năm ( theo số liệu thống kê năm 2008) thì thật khó lý giải cho những căn nhà, mảnh đất “ đắc địa” trị giá hàng trăm nghìn đến hàng triệu USD dọc những con đường lớn như hiện nay!.
Qua việc xét đến yếu tố sự can thiệp chính trị cùng với nạn tham nhũng và rửa tiền, sẽ dễ dàng lý giải nhận xét “nhiều quan chức địa phương và trung ương đã mua đất” và nếu có những khoản thu nhập bất thường, thì sẽ dễ hơn nếu mua đất so với việc gửi vào tài khoản hay mua trái phiếu hoặc cổ phiếu. Vả lại, thu nhập từ đất lại không bị đánh thuế như thu nhập từ lao động.Mặt khác với ưu thế về thông tin, về quan hệ là thứ rất dễ chuyển thành tiền.Chính do khoảng cách giữa Hà Nội và các tỉnh lân cận không nhiều nên nhiều cán bộ trung ương có thể dễ dàng mua đất ở các tỉnh đó. Và ở chiều ngược lại cũng rất nhiều cán bộ địa phương mua đất Hà Nội và các tỉnh lân cận.
5- Đặc điểm nguồn thu ngân sách địa phương
Người dân thì vậy, còn chính quyền địa phương thì sao?Tại sao các mảnh đất “đắc địa”
(4)Phạm Minh Chính, Vương Quân Hoàng, kinh tế Việt Nam- thăng trầm và đột phá, NXB Chính trị Quốc Gia 2009, trang 300.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
lại nhanh chóng “có chủ” đến thế mặc dầu pháp luật và chính sách nhà nước đều có xu hướng hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, kể cả khi hiệu quả sử dụng đất phi nông nhiệp có thu nhập cao hơn nhiều lần?
Theo quy định của luật Ngân sách nhà nước sửa đổi bổ sung năm 2003, cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành (bao gồm: nghị định số 60/2003/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Ngân sách nhà nước; thông tư số 59/2003/TT-BTC và 60/2003/TT-BTC hướng dẫn chi tiết thi hành nghị định kể trên) trong phần các nguồn thu của ngân sách địa phương đều bao gồm: (i) Thuế nhà, đất; (ii) Thuế chuyển quyền sử dụng đất; (iii) Thuế sử dụng đất nông nghiệp; (iv) Tiền sử dụng đất; (v) Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước không kể tiền thuê mặt nước thu từ hoạt động dầu khí; (vi) Tiền đền bù thiệt hại đất; (vii) Lệ phí trước bạ; (viii) Thu từ quỹ đất công ích và thu hoa lợi công sản khác; (ix) Thu từ huy động đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng theo quy định tại Khoản 3 Điều 8 của Luật Ngân sách nhà nước;…Cũng tại nghị định 60/2003/NĐ-CP điều 23
- Khoản 2: Ngân sách xã, thị trấn được hưởng tối thiểu 70% đối với các khoản thu sau: (i) Thuế chuyển quyền sử dụng đất;(ii) Thuế nhà, đất;(iii) Thuế sử dụng đất nông nghiệp thu từ hộ gia đình;(iv) Lệ phí trước bạ nhà, đất.
- Khoản 3: Ngân sách thị xã, thành phố thuộc tỉnh được hưởng tối thiểu 50% khoản thu lệ phí trước bạ, không kể lệ phí trước bạ nhà, đất.
Thì ra vì một lý do rất đơn giản, phần lớn nguồn thu của ngân sách nhà nước các cấp tại địa phương từ tỉnh, huyện đến xã là nguồn thu từ quỹ đất. Sự phụ này thậm chí đến mức khi thị trường đất đai rơi vào suy thoái thì nguồn thu của ngân sách địa phương gặp khó khăn!( 5)
Khác với chế độ sở hữu tư nhân đất đai ở một số quốc gia, Việt Nam có chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Nhà nước được sử dụng quyền "ông chủ" về mặt pháp lý, để thu thuế đất, mà mức thuế là vô cùng thấp. Sở hữu một lượng đất đai rất giàu có nhưng việc thu lại giá trị từ nó lại thấp.Tức là năng lực vốn, kinh tế do đất tạo ra là không được phân bổ rõ ràng theo quyền sở hữu.Một bên là nhu cầu thúc đẩy phải tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, mà nguồn thu này chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất, một bên là sự “rẻ mạt” của nguồn thu từ thuế đất, từ đây thúc đẩy các địa phương bán đất.
(5) Tấn Nguyên, Thị trường đất đai trầm lặng: Nguồn thu từ quỹ đất gặp khó khăn, tại địa chỉ: http://baoquangnam.com.vn/kinh-te/giao-thong-xay-dung/3435-thi-truong-dat-dai-tram-lang-nguon-thu-tu-quy-dat-gap-kho-khan.html
-----------------------------------------------------------------------------------------------Một liên tưởng, có vẻ hơi chua xót, nhưng xét trên tầm vĩ mô, nó cũng gần giống như nền kinh tế Việt Nam hiện nay.Để phát triển nền kinh tế, cần nhất là vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển sản xuất, trong đó nguồn gốc quan trọng nhất của nguồn vốn này lại phải là từ “ nội lực”.Vì thế, người ta cố gắng khai thác một cách tận lực các nguồn tài nguyên – là thế mạnh của mình nếu xét về lợi thế so sánh- đem bán để có nguồn vốn tái đầu tư.Và Việt Nam trở thành một trong những quốc gia xuất khẩu tài nguyên dưới dạng thô nhiều nhất thế giới, cũng như lao động Việt Nam ( mà phần lớn là lao động chưa qua đào tạo, không có tay nghề) trở thành một “ lợi thế ” hấp dẫn cho các nhà tư bản nước ngoài khi họ quyết định đầu tư vào Việt Nam.
Hóa ra, chính vì sự không rõ ràng trong các quy định về sở hữu đất đai của Việt Nam hiện nay, cụ thể là sự vênh lệch giữa quyền sở hữu về pháp lý, quyền sở hữu về mặt kinh tế, đã trở thành một động cơ thúc đẩy các địa phương bán đất hơn là sử dụng vào các mục đích khác có hiệu quả hơn hay ít ra là bảo vệ công sản trước những “cuộc xâm lăng” đầy toan tính của các ông chủ dân doanh.
Cũng cần phải nói thêm, thực ra ở đâu và bao giờ cũng vậy, chức năng của nhà nước không phải là để kinh doanh, mà chỉ tạo ra môi trường thuận lợi cho các chủ thể khác kinh doanh.Ngay cả khu vực kinh tế nhà nước khi tham gia kinh doanh thì hiệu quả mang lại không bao giờ có thể bằng khu vực dân doanh, đó là một điều ai cũng phải thừa nhận. Chính yếu tố này, cũng là một nguyên nhân thúc đẩy cho việc bán đất của các chính quyền các địa phương đối với đất đai, đặc biệt là các mảnh đất ‘ đắc địa”.
III- Kinh tế luật và những kiến nghị.
Qua việc phân tích các yếu tố tác động đến hiện tượng chính quyền các đại phương rất ưa chuộng bán các mảnh đất đắc địa ở địa phương, nếu đi dọc đường 5 Hà Nội- Hải Phòng không khó để nhận thấy, hầu như tất cả các mảnh đất ở lô thứ nhất (có một mặt đường) đều đã rơi vào tay các ông chủ tư nhân.
Như đã phân tích, dưới góc nhìn kinh tế, đối với việc “mua” để có quyền sở hữu những mảnh đất này là một lựa chọn có lợi (rational choice) và tương tự việc “bán” các mảnh đất này đối với người bán là một lựa chọn hiệu quả (selection efficiency).Để làm giảm hay ngăn chặn hiện tượng này thì các quy định pháp luật khi được thiết kế cần xét đến yếu tố liên thông mang tính chất tổng hợp để đem lại hiệu quả, cụ thể:
Thứ nhất, với việc quy định nguồn thu của ngân sách địa phương quá phụ thuộc vào nguồn thu từ quỹ đất, trong khi địa phương lại bị trói chân bởi quy định về sở hữu toàn dân về đất đai dẫn đến sự vênh lệch giữa quyền sở hữu pháp lý và quyền sở hữu về kinh tế làm cho địa phương khó lòng đa dạng hóa được các nguồn thu từ đất.Hay nói cách khác ngân sách chính quyền địa phương bị phụ thuộc quá nhiều vào quỹ đất, nhưng lại không có động cơ để giữ lại đất đai cho các hoạt động hiệu quả khác thay vì bán đi để thu lợi trước mắt.Việc bán đất này làm cho việc phân bổ loại nguồn lực đầu vào có tính chất sống còn của nền kinh tế trở nên kém hiệu quả.
Vì vậy, khi tiến hành sửa đổi luật đất đai, luật ngân sách nhà nước,…cũng như các quy định pháp luật có liên quan cần nghiên cứu để quy định để tránh sự vênh lệch giữa quyền sở hữu pháp lý và quyền sở hữu kinh tế về đất đai như hiện nay.
Thứ hai, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai hiện nay.Muốn lành mạnh hóa thị trường đất đai, biện pháp trước mắt là đánh thuế lũy tiến vào các giao dịch chuyển nhượng đất đai với mức thuế hợp lý.Đặc biệt là các đối tượng sở hữu nhà đất không vì nhu cầu để ở hay cải thiện nơi ở, và hiện nay luật thuế bất động sản là một bước đi đúng đắn.
Bước tiếp theo là cần phải xây dựng các hành lang pháp lý, các quy định pháp luật theo hướng để đất đai thực sự mang tính hàng hóa, tính thị trường cao.Có như vậy, mới chống lại được các cơn sốt giá, cũng như việc đóng băng thất thường của thị trường đất đai.Cũng cần lưu ý rằng, muốn tăng tính thanh khoản cho thị trường đất đai thì minh bạch thông tin là yếu tố sống còn.Như đã phân tích ở trên, chừng nào việc minh bạch thông tin và các thủ tục xác lập sở hữu liên quan đến đất đai còn phiền hà, chồng chéo như hiện nay thì sẽ làm cho thị trường đất đai phát triển một cách méo mó.Dĩ nhiên là lúc đấy những người có lợi thế về thông tin sẽ trục lợi bất chính và nhà nước thì chẳng thu được lợi ích gì đáng kể.
Thứ ba, song song với việc đẩy mạnh chống tham nhũng, xây dựng các quy định pháp luật chống tham nhũng liên quan đến đất đai một cách có hiệu quả, cần có những đánh giá và nghiên cứu nghiêm túc về nạn rửa tiền liên quan đến đất đai. Trong tình trạng có một lượng tiền khổng lồ đổ vào thị trường đất đai và ngày càng nhiều thêm theo thời gian.Cộng với việc thanh kiểm tra của các cơ quan chức năng về nguồn gốc của chúng còn rất yếu kém thì đây là một môi trường và kênh rất quan trọng để diễn ra việc rửa tiền.
Cuối cùng, để làm lành mạnh hóa thị trường đất đai, đem lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế trong công tác lập pháp cần nghiên cứu và xem xét một cách thích đáng các yếu tố kinh tế, để nhìn nhận rõ ràng các hành vi của các chủ thể trên thị trường, từ đó thiết kế các quy phạm pháp luật sao cho chúng được áp dụng trong thực tế, đem lại hiệu quả cao nhất./.
